DTI와 DSR의 차이가 갑자기 중요해진 이유

이 뉴스가 6억 이상의 건물을 가진 사람에게만 해당하는 줄 알았는데, DSR 1억 이상이라고 하니 꽤 많은 사람들에게 해당이 되는 이야기였다. 피부로 와 닿으니 안 알아볼 수가 없어서 메모해본다. 

차주:  돈이나 물건을 빌린 사람
DSR : 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출한다.

DTI와 DSR의 차이

총부채상환비율(DTI)은 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다. DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다. 이 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다. 

DTI와 DSR 산출

• DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
• DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

LTV: 

주택담보대출비율은 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 말한다. 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다. 예를 들어 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억 원짜리 아파트의 경우 최대 1억 2000만 원까지만 대출해주는 식이다.

하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 일반적이다. 여기에 추후 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매 처분하는 경우에 대비, 방 1개당 소액 임차보증금을 빼고 대출해 준다. 이는 대출한도금액에서 전세권 등의 선순위 저당권과, 주택임대차 보호법에 의한 최우선 변제금인 소액 임차보증금 등 세입자에게 우선권이 주어지기 때문이다. 



"이게 갑자기 왜 중요하냐면"

오는 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 단계적으로 확대돼 2023년 7월부터는 총대출액 1억 원을 넘는 차주에 대해 전면 적용된다. 다음 달 17일부터는 토지·오피스텔·상가 등의 비주택담보대출에 대한 담보인정비율(LTV) 한도 규제가 모든 금융권에 도입된다. 갚을 수 있는 만큼만 돈을 빌리도록 심사를 강화하고, 한국 토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기로 드러난 규제 사각지대를 없애기 위해서다. 정부는 청년·신혼부부 대상 40년 초장기 모기지를 도입하는 등 실수요층에 대한 대출 규제는 완화할 방침이다. 금융위원회는 29일 이 같은 내용의 ‘가계부채 관리방안’을 발표했다.

내년 7월부터는 주담대와 신용대출 모두 총대출액이 2억 원을 넘는 차주에게 DSR 규제가 적용되고, 2023년 7월부터는 DSR 규제 대상이 총대출액 1억 원을 초과하는 차주로 확대된다. 현재 총대출액이 1억 원을 초과하는 차주는 전체 차주 중 28.8%(약 568만 명)로, 금액 기준으로는 전체의 76.5%에 해당한다.